疫情下楼市遇冷，未来房价趋势及各城市房地产市场分析

疫情致使楼市进入了停止的状态，同时加快了行业格局的重新塑造。对于那些有着高负债的房企以及部分购房的人来说，这既是一种危机，又隐藏着某种机会。

房企求生与市场短期反应

新冠疫情冲击最为严重的二零二零年上半年时段内，多数售楼处处于关闭状况，交易活动几乎陷入停滞状态。部分资金链紧绷着的开发商，为了能够快速回笼现金以此维持运营，确实推出了力度较为可观的折扣促销活动。这就为一部分有所准备的刚需购房者创造出了一定的窗口期，他们于一些城市之中以低于疫情之前的价格买到了房子。

存在这般的促销举动，是在特定压力状况下呈现的短期现象实例。就全国范围予以观察，在2020年的时候，多数城市的房价展现出了小幅下跌的情况，然而此种下跌并非属于断崖式的。其更多地其实反映出的是市场交易处于冰冻状态从而致使的报价调整情形，并非是资产价值出现严重性的根本性坍塌状况。伴随经济活动逐步恢复过来，这种急切售卖的状态并没有将其长期持续下去。

新房市场进入总量萎缩期

已过去的是中国房地产市场的黄金时代，未来十几年间，全国每年新建商品房的交易总量难以再创新高，而是会呈现出缓慢下降的趋势，这背后存在着城镇化速度放缓、主力购房人口数量见顶等深层原因。

曾依赖高利率杠杆、极高速周转、超高增长幅度去操作的开发手法往后将难以持续下去。市场所关注的要点将会从那种突出“增量开发”的情况渐渐地转变上升至涵盖”存量运营“以及”品质升级改善“多方面要素的焦点上去；此种转变的情况代表着整个相关行业的游戏推进规则以及竞争所依据的原理将会出现具有根底性改变的状况。

政策组合拳与去投机化

将来的五年期间，房地产调控的主要基调会是去除金融化以及去除投机化，这不但在持续的限购、限贷这些政策方面有所体现，更关键的是长效机制的构建，房地产税的试点以及逐步推开会成为关键变量，增加持有成本，抑制投机需求。

与此同时，政府会借助大力推动保障性租赁住房、共有产权房等诸多渠道进行供给，以此去满足中低收入群体的居住需求，这表明商品房市场的部分需求将会被分流，房地产的居住属性会越发显著。

超级大城市的房价走势

超大城市之中，以北京、上海作为代表的那些城市，房价已然处在高位状态。虽然在短期内，也许会因为市场产生波动从而出现小幅回调情况，可是出现大幅下跌其所具备的基础相当薄弱。它核心区域的土地具有稀缺性，还有持续不断的人口吸附能力存在，这二者共同构成了房价的基本支撑。

那些城市往后的房价更有几率步入一个处于高位进行盘整、呈现温和分化的时期。普遍上涨的行情很难再度出现，不过核心优质资产依旧具备韧性。房价的走势将会更多地跟城市的经济增长、居民实际收入水准相连接。

省会及重点城市群的潜力

那些身为省会的城市，以及处在长三角、珠三角、成渝等国家级城市群范围之内的重点城市，它们的楼市情况展望起来相对清晰可视，这些城市这会儿仍旧处于有着特别明显的人口进入流入这种状况之中，尤其是青年人及才学过人的一众人等居多，这种人员的进入与流入就给当前社会生成创立了持续延续且根基非常稳固可以支撑的住房方面的有要求的情况。

于“因城施策”的架构范围里，这些城市的人才引进相关政策常常会跟住房方面的支持相互结合起来。预估在未来的五至十年这个时间段内，此类城市的房价依旧存在着能够稳步上升的空间，不过其上涨幅度将会趋向于理性状态，会跟当地的经济增长以及居民收入增长幅度相互匹配。

低能级城市的市场回归

绝大部分处于三四线层级的城市以及县城，于经历过前一轮借助棚改货币化而促使的房价上涨过后，后续推动房价上升的动力显著欠缺。因缺少坚实的产业以及人口给予的支撑，所以其房价持续大幅上扬的可能性非常低。市场将会逐渐回归到由本地居民实际购买力所决定的基础层面。

那些在这些城市有着自住需求的购房者呢，是不需要过度焦虑的。市场会提供更充足的挑选时间，还会给出更合理的价格。而投资性购房在这类区域可要格外谨慎些，因为流动性不足说不定是长期存在的问题。

在您看来，于“房住不炒”以及房地产税预期的情形之下，针对未来家庭资产配置而言以房产的理想占比应当是多少呢，欢迎您分享一下自身对此的主观见解？